“지금 집을 사도 될까요, 아니면 기다려야 할까요?” 하루에도 수십 번씩 부동산 커뮤니티에 올라오는 질문입니다. 폭등하는 집값에 박탈감을 느끼거나, 반대로 집값이 떨어질까 봐 두려워 밤잠을 설친 적이 있나요? 시장의 소음에 휘둘리지 않고 스스로 판단할 수 있는 기준이 절실한 시점입니다.
오늘 소개할 책, 20년 투자 고수 신현강(부룡)이 쓴 《부동산 상승신호 하락신호》는 명쾌한 해답을 제시합니다. “부동산 시장은 수학 공식이 아니라 사이클이다.” 저자는 7단계로 세분화된 부동산 사이클을 통해 지금 우리가 어디에 서 있는지, 그리고 앞으로 어떤 전략을 취해야 하는지 알려줍니다.
1. 부동산 시장의 흐름, 4단계가 아니라 7단계다
우리는 흔히 부동산 시장을 상승, 하락, 보합 등으로 단순하게 구분합니다. 하지만 1장 ‘부동산 시장의 사이클을 이해하자’에서는 기존 4단계 사이클을 7단계로 세분화하여 분석합니다.
• 침체기: 매매는 사라지고 전세가만 조금씩 오르는 시기입니다. 이때는 수익형 부동산과 경매 투자가 활성화됩니다.
• 회복준비기 & 회복기: 전세가가 급등하고 갭투자가 활발해지며, A급 지역 선호 현상이 나타납니다.
• 상승기 & 확산기: 급등하던 가격이 일부 조정을 받지만, ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상과 함께 실수요자들이 대거 유입됩니다. 이후 상승세는 A급 지역을 넘어 주변으로 확산합니다.
• 급등기 & 쇠퇴기: 실수요가 외곽 지역까지 번지는 풍선효과가 나타나고, 결국 수요가 줄고 공급이 늘어나며 시장은 보수적으로 변합니다.
이 흐름을 이해하면 막연한 공포에서 벗어날 수 있습니다. 지금 내집 마련을 고민하는 지역이 어느 단계에 와있는지 파악하는 것이 투자의 첫걸음입니다.
2. 상승장 투자의 핵심, ‘갭 벌리기’와 ‘갭 메우기’
상승장에서 돈을 벌고 싶다면 반드시 알아야 할 개념이 있습니다. 바로 ‘갭 벌리기’와 ‘갭 메우기’입니다.
시장이 상승할 때 모든 아파트가 동시에 오르지 않습니다. 입지가 좋은 신축 아파트가 먼저 치고 나가며 주변 아파트와의 가격 차이를 벌립니다. 이것이 ‘갭 벌리기’입니다. 좋은 입지와 신축부터 상승하는 것은 자연스러운 현상입니다.
그다음은 어떻게 될까요? 벌어진 가격 차이를 좁히기 위해 후발 주자들이 따라 오르는 ‘갭 메우기’ 현상이 발생합니다. 저자는 이 패턴이 반복된다고 강조합니다. 따라서 이미 오른 가격을 보며 한탄하기보다, 아직 오르지 않은 곳이 어디인지 찾아내는 눈을 길어야 합니다.
3. 혼자만 아직 오르지 못한놈을 찾아라, ‘웅덩이 효과’
주변 아파트들은 모두 올랐는데 혼자만 가격이 제자리인 단지가 있다면 어떻게 해야 할까요? 3장에서는 이를 활용한 ‘웅덩이 효과’ 투자 전략을 소개합니다.
주변 시세가 상승했다면 상대적으로 저평가된 물건은 키 맞추기를 통해 결국 오르게 되어 있습니다. 이는 지역 간에도, 유사 종목 간에도 적용되는 원리입니다. 이미 많이 오른 대장주를 추격 매수하는 것이 부담스럽다면, 흐름을 타고 뒤따라 오를 저평가 대상을 선점하는 것이 현명한 전략입니다.
4. 하락 리스크를 대비하는 ‘똘똘한 한 채’ 전략
상승장이 영원할 수는 없습니다. 정부의 규제가 강해지고 시장의 에너지가 분산될 때 우리는 무엇을 준비해야 할까요? 5장에서는 하락 리스크를 예방하는 장기적 투자 전략을 다룹니다.
상승장 후반부에는 정부 규제가 필연적으로 따라옵니다. 이때 ‘똘똘한 한 채’ 전략은 언제나 유효합니다. 입지가 좋을수록 상승기에 더 많이 오르고 하락기에도 가격 방어가 잘 되기 때문입니다. 흐름을 타면 상급지로 갈아타기가 수월해집니다. 비과세 혜택을 활용한 ‘일시적 1가구 2주택’ 전략 등으로 자산을 효율적으로 재배치해야 합니다.
마무리하며: 공포를 기회로 바꾸는 힘
《부동산 상승신호 하락신호》는 단순히 투기 조장이나 요행을 바라는 책이 아닙니다. 시장의 거대한 흐름 앞에서 개인이 어떻게 대응해야 하는지를 다룬 생존 지침서에 가깝습니다.
하락장을 두려워하면 결코 투자자가 될 수 없습니다. 지금 당신의 자산을 지키고 불리기 위해 시장의 신호를 읽을 준비가 되었나요? 남들이 공포에 떨 때 기회를 잡고, 남들이 환호할 때 리스크를 관리하는 현명한 투자자가 되시길 바랍니다.
당신은 지금 상승신호를 보고 있습니까, 하락신호를 보고 있습니까?
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